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Juros bancários em alta

 

Financiamento de imóvel ainda é caro no Brasil. Especialista recomenda ter uma reserva técnica entre seis e 12 vezes o valor mensal da prestação

Os aluguéis estão mais baixos e os financiamentos da casa própria continuam caros. Mesmo com a menor taxa Selic dos últimos anos (6,5%) e a inflação baixa, os juros bancários para a compra de imóveis não caem desde 2015. A constatação é do presidente de direito imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-MG), Kênio de Souza Pereira, que considera um "absurdo esse descasamento". O financiamento é um investimento importante para quem pretende segurança familiar. O seguro obrigatório também garante a quitação do imóvel em caso de morte ou invalidez do titular.

 

Kênio alerta para alguns cuidados aos candidatos a mutuários no momento de fechar um contrato. Segundo o advogado, os financiamentos imobiliários cobram em média 10% a 12% de juros ao ano. Os imóveis financiados por períodos entre 25 e 35 anos, diante de um cenário de inflação próxima de zero, desemprego alto e reajuste de salários acompanhando apenas a inflação, remetem a um alto risco de inadimplência. "Que garantia de estabilidade financeira terá o comprador, mesmo que comece pagando em dia sua prestação, se sua renda anual não acompanhará os 12% de juros pagos aos agentes de financiamento? Imagine essa situação durante 20 ou 30 anos?"

 

Como exemplo, o presidente da comissão da OAB cita o caso de um imóvel que custaria R$ 700 mil. "O cliente paga R$ 300 mil de entrada e financia os R$ 400 mil restantes. Após pagar cinco anos, ainda deve R$ 300 mil e se atrasar a prestação por três meses terá seu imóvel tomado pela financiadora." O processo de perda de imóveis, alienação fiduciária - garantia de propriedade ao financiador até que forem quitados os valores - que começava a ser cobrados por meio de cartório após 90 dias de inadimplência, a partir de 2016 teve seus prazos de cobrança reduzidos para 30 dias, agravando ainda mais a situação de quem não consegue cumprir os prazos de pagamento.

 

Se a pessoa adoecer, perder o emprego ou estiver numa situação que leve a atrasar a prestação por 30 dias, o banco solicita ao oficial de registro de imóveis que notifique o devedor oferecendo um prazo de 15 dias para que toda a dívida acumulada seja quitada, incluindo prestações atrasadas, juros, multas e despesas com cartório. Caso não cumprida a determinação, o banco que tem a propriedade provisória, paga o Imposto de Transição de Bens Imóveis (ITBI), na quantia de 3% do valor do bem, e se torna o real proprietário. A instituição financeira terá 30 dias para leiloar o imóvel. Caso haja arremate acima do valor já pago pelo mutuário, a diferença deverá ser devolvida.

 

"Porém, o banco não avisa ao mutuário e, muitas vezes, ele desconhece esse direito, ou desorientado com a situação de perder tudo aquilo que já investiu e ficar sem sua sonhada casa própria, deixa de cobrar", revela Kênio Pereira. Essa devolução deve ser concluída cinco dias após o arremate.

 

LEILÕES

 

Segundo o advogado, as instituições de financiamento imobiliário costuma criar um sistema de vendas a parceiros com o valor exato da dívida, de forma a não haver sobras a devolver ao mutuário inadimplente.

 

"Ninguém fica sabendo dos leilões de imóveis mais valorizados, que deveriam ser públicos e geralmente não encontramos os editais que deveriam ser publicados em veículos de comunicação. Só encontramos leilões daqueles de baixo custo, como do (programa do governo federal) Minha casa, minha vida".

 

Kênio adverte às pessoas que querem sair do aluguel e adquirir a casa própria: "O erro das pessoas é que uma vez que podem comprar um apartamento de dois quartos no Carlos Prates, por exemplo e acabam preferindo comprar no Sion, região mais cara. Aí financia a compra no limite de seus rendimentos, por duas ou três décadas, e não se precavê da possibilidade de vir a perder o emprego ou enfrentar problemas financeiros em seu meio familiar e mesmo de seu salário não acompanhar os juros cobrados. Se perder a capacidade de pagar, o melhor é tentar vender o mais rápido possível, pois se for a leilão perde o que pagou para trás. Com isso, alguns acabam vendendo com um valor bem abaixo do mercado", conclui.

 

RESERVA TÉCNICA

 

Reinaldo Altimiras Nogueira Branco, diretor de marketing, relações com o mercado e imprensa da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), recomenda ao interessado em financiamento que o faça preferencialmente com uma "reserva técnica" no montante entre seis e 12 vezes o valor mensal da prestação. "É uma garantia para o caso de um imprevisto financeiro, para que ele possa ter um fôlego sem ficar em dívida com suas prestações." Reinaldo classifica como "interessante" esse período para aquisição de imóveis, "tanto para aquele que adquire o primeiro patrimônio ou para os que querem investir", por ser um momento de boa oferta no mercado e, segundo ele, há uma disputa entre bancos privados e públicos pela menor taxa de juros.

 

O diretor da CMI reitera que os profissionais do mercado imobiliário têm um dever ético e de responsabilidade de expor ao cliente todos os riscos de um financiamento. Eles devem ser alertados sobre garantias como a estabilidade de seu emprego ou sobre a solidez da empresa onde trabalha, o que poderá garantir honrar seus compromissos a médio e longo prazos.


Escrito por: Elian Guimarães

 

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