Área do associado Área do aluno Anuncie aqui

Distratos preocupam as incorporadoras

Momento mais crítico foi em 2015, quando 47.623 contratos foram rompidos por iniciativa do comprador do imóvel.

São Paulo - Grande gerador de empregos, o setor da habitação é tradicionalmente uma das alavancas para a expansão da atividade econômica. Mas o crescimento do setor está diretamente ligado a fatores como emprego, renda e crédito. Com o desemprego em patamares recordes e a expectativa do consumidor ainda bem abaixo da média, as incorporadoras vêm acumulando casos de rompimento de contrato, o chamado distrato.


O total de distratos - imóveis devolvidos pelo comprador antes da conclusão da obra - medido pelo levantamento feito em parceria entre a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias, que reúne 20 empresas) e a Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas) mostra que o momento mais crítico foi em 2015, quando 47.623 contratos foram rompidos por iniciativa do comprador do imóvel. O recorde em um único mês nesse período de aferição foi registrado em julho de 2015, quando os distratos chegaram a 5.100. No ano passado, o indicador apontou um total de 34.581 contratos desfeitos, o menor volume em quatro anos.


De acordo com a Abrainc, no acumulado em 12 meses (até novembro de 2017), 43,7% dos distratos se referiram a imóveis de médio e de alto padrão, 34,1% faziam parte do programa federal Minha casa, minha vida e os 22,2% restantes entraram na categoria "outros e sem informação".


Em 2014, do total de vendas de imóveis em construção, 34,5% dos contratos foram rescindidos por parte do comprador. Em 2015, esse número subiu para 42,9%, chegando a uma nova alta em 2016, com 44,15%. No acumulado em 12 meses (até novembro de 2017), foi registrado um recuo, chegando a uma média de 32,3%. A concentração maior é no médio e alto padrão, 43,8%. Já o Minha casa, minha vida representou 17,7%. Essa dificuldade afeta o setor como um todo, tanto pequenas quanto grandes incorporadoras.


Apesar da queda desse número, as incorporadoras continuam preocupadas com a insegurança jurídica que a questão desperta. Desde o ano passado se intensificaram as conversas entre as empresas do setor, representantes de órgãos de defesa do consumidor e do governo para que se chegue a uma regulamentação desse tipo de ruptura de contrato. Hoje, o que prevalece são as decisões dadas pelo Judiciário, caso a caso. Na maioria das vezes, a incorporadora tem de devolver até 90% do que foi pago pelo cliente.


Além disso, pesa o fato de os sinais de recuperação da economia indicarem para uma retomada ainda muito lenta - o setor espera que os lançamentos e as vendas cresçam 10% em 2018 -, o que pode impactar nos índices de inadimplência do setor.


"Em 2010, tivemos R$ 42 bilhões de volume de vendas. No ano passado chegamos a apenas R$ 13 bilhões. O setor precisa de mais segurança jurídica para que haja confiança nos investimentos", aponta Luiz França, presidente da Abrainc. A queda na receita também refletiu na geração de postos de trabalho e na arrecadação de impostos. Entre 2010 e 2017, os impostos recolhidos pelo setor saíram de R$ 10,7 bilhões para R$ 2,5 bilhões. Além disso, foram cortados cerca 1 milhão de empregos.


"Nesse ambiente, perdeu a sociedade com os cortes de empregos no setor, perdeu o governo com a queda na arrecadação e perderam as famílias que precisaram esperar mais pela entrega dos empreendimentos por causa da quantidade de distratos, que comprometeram o caixa das empresas", diz o presidente da Abrainc.


O atraso na entrega de obras acontece, segundo França, por causa da lógica do mercado imobiliário. O presidente da Abrainc explica que, antes de fazer uma incorporação imobiliária, a empresa avalia se há compradores, ou seja, se haverá demanda. A partir daí, prepara seu caixa para trabalhar da seguinte forma: do lançamento do empreendimento até a entrega da chave o comprador desembolsa, em média, 20% do valor do imóvel. Os outros 80% costumam ser financiados.


Se os compradores começam a desistir do negócio, o banco com o qual foi feito o acordo de financiamento entre a incorporadora e o futuro proprietário passa a ver um risco maior naquele negócio, já que começam a faltar interessados. "A garantia do banco é o volume de vendas. As incorporadoras precisam ter uma boa capacidade financeira para tocar a obra. Quando há um descasamento, todos perdem", afirma França.


Para o executivo, os casos de distrato são um constante sinal de alerta para as incorporadoras. "O problema de caixa causado por essa desistência na compra cria um grande descompasso financeiro. Imagine que a incorporadora já colocou dinheiro na obra para que ela seja entregue no prazo. Aí o cliente desiste do negócio e eu tenho de devolver o que ele pagou. Mas o dinheiro já foi empatado na construção. Não tem como devolver areia ou cimento. Por isso temos tantos casos de empresas do setor em recuperação judicial Brasil afora", alerta o presidente da Abrainc.


Na sua avaliação, os distratos não estão acontecendo apenas por dificuldades econômicas dos compradores, mas também porque muitos querem desfazer o negócio diante da queda do preço do imóvel, em particular aqueles que fizeram a aquisição como um investimento, não para moradia.


Conselheiro jurídico do Sindicato da Construção de São Paulo (SindusCon/SP) e sócio do VBD Advogados, Olivar Vitale explica que começa a crescer na Justiça o número de decisões de juízes que favorecem apenas quem comprovadamente não tem condições de pagar as prestações do imóvel. "Em casos assim, eles avaliam sob o aspecto social a decisão do distrato, mas o mesmo não tem valido para os investidores", comenta. Segundo Vitale, uma legislação específica para os casos de rompimento de contrato aumentaria a segurança jurídica, "não apenas para as incorporadoras, mas também para os compradores".


Retomada

Apesar dos sinais ainda pouco evidentes de recuperação, o setor espera melhorar o desempenho em 2018, com previsão de aumento nas vendas de cerca de 10%, segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).A estimativa foi feita com base no comportamento do setor em 2017, quando os lançamentos de imóveis aumentaram 5,2% em relação a 2016 e as vendas tiveram uma alta de 9,4%. No ano passado, foram lançadas 82.343 unidades e vendidas 94.221, contra 78.286 lançadas e 86.140 comercializadas em 2016. Com as vendas em ritmo mais acelerado que os lançamentos, os estoques diminuíram.


Fonte: Paula Pacheco publicado em 20/03/2018 04:00

Copyright © 2018 - SecoviMG Todos os direitos reservados.
Desenvolvido por