Karla Mamona, Rebecca Crepaldi, Beatriz Quesada e Guilherme
Guilherme
Publicado em 21 de novembro de 2024 às 06h00.
Última atualização em 21 de novembro de 2024 às 14h51.
O mercado imobiliário brasileiro de locação e venda em 2024
manteve a tendência registrada ao longo do ano passado: enquanto o preço de
compra de imóveis registra alta, o valor do aluguel mostra uma tendência de
queda.
Dados do Índice FipeZap de Vendas, publicado com
exclusividade pela EXAME e que acompanha o preço médio de venda de imóveis nas
principais capitais do país, mostram uma forte aceleração nos valores nos
últimos 12 meses.
Até setembro deste ano, o indicador registrou alta de 7,15%;
no mesmo período do ano passado, a taxa estava em 5,3%, a maior desde 2018. Por
outro lado, o mercado de aluguel desacelerou no Brasil. O preço médio de
locação do FipeZap evidencia essa tendência: a alta acumulada nos últimos 12
meses foi de 13,7%, uma leve desaceleração em comparação com os 16,2%
registrados no mesmo período do ano passado.
O levantamento compila os resultados em 11 capitais. O
balanço para São Paulo, Rio de Janeiro e Porto Alegre podem ser encontrados nos
respectivos links. Confira abaixo os principais destaques para Belo Horizonte,
Goiânia, Curitiba, Brasília, Salvador, Recife, Fortaleza e Maceió:
Belo Horizonte
Demanda reprimida impulsiona vendas na capital mineira, mas
2025 preocupa
Rebecca Crepaldi
Após um ano de estagnação, os preços de venda de imóveis em
Belo Horizonte voltaram a acelerar. No acumulado dos últimos 12 meses até
setembro de 2024, o Índice FipeZap registrou uma alta de 11,3% no metro
quadrado, superando a média nacional da variação em 12 meses de 7,2% e os 7,7%
registrados no acumulado dos 12 meses até setembro de 2023.
O principal motivo para esse avanço foi a demanda reprimida de 2023, explica Cassia Ximenes, presidente do Sindicato de Habitação de Minas Gerais. ''Se não vendemos em 2023, precisávamos vender agora.'' Segundo Ximenes, até agosto houve um aumento de 5,3% nas vendas, com projeções indicando uma alta de 10% até o fim de 2024. ''Estamos falando de um mercado imobiliário bastante aquecido, tanto para compra e venda quanto para locação.''
Nos aluguéis, os preços valorizaram 16,3% em setembro de
2024 na variação em 12 meses, ligeiramente acima dos 16% de um ano antes e
também acima da média nacional de 13,7%. Outro fator que impulsionou os preços
foi a melhora do cenário político e socioeconômico no primeiro semestre de
2024. ''O mercado se acalmou'', diz Ximenes, que também menciona o ciclo de queda
da Selic, entre agosto de 2023 e maio de 2024, como elemento que ajudou a
impulsionar o setor.
Para 2025, no entanto, o cenário pode mudar, e uma das
preocupações é a restrição de crédito pela Caixa, que alterou as regras do
financiamento imobiliário no começo de novembro. Outro desafio é o Plano
Diretor: a outorga onerosa para novas construções é muito alta e pode levar
construtoras a migrar para cidades vizinhas.
''Em BH, tivemos uma evasão populacional de 70 mil pessoas'',
observa Ximenes, citando a migração para regiões próximas, como Nova Lima. Ela
acrescenta que o período de revisão do plano está próximo, e o mercado pretende
propor ajustes para tentar manter as construtoras em Belo Horizonte.
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Goiânia
Aluguéis desaceleram, mas valorização está entre as maiores
do país
Rebecca Crepaldi
Goiânia, que teve a maior valorização de locação entre as
capitais no Índice FipeZap em 2023, agora vê os preços desacelerarem. O momento
marca uma virada, já que desde 2019 os aluguéis sobem ano após ano.
Apesar da queda, a valorização em 12 meses ainda é tão alta
a ponto de ser a quarta maior no ranking. A desaceleração ocorreu porque em
2023 o salto foi significativamente forte, em 32,8% no acumulado de 12 meses
até setembro do ano passado.
Agora, o aumento é de 17,2% na variação de 12 meses até
setembro de 2024. O impulso do ano passado foi gerado por uma demanda alta do
agronegócio, setor que inclusive dá a Goiânia o título de ''capital do agro''.
Luxo na capital do agro: Goiânia já é o terceiro maior
mercado imobiliário do País em VGV
Neste ano, o setor enfrenta desafios. ''Infelizmente, o setor
produtivo vai sofrer muito com fatores climáticos'', explica Benjamin Ragonezi,
vice-presidente do Secovi-GO. Entretanto, o executivo observa que o agro ''continua sendo um forte investidor no mercado imobiliário''.
Tanto que existe um problema de oferta na cidade: ''O mercado de locação está tão aquecido que a demanda supera a oferta. As imobiliárias praticamente não têm estoque para atender as pessoas.''
Para contornar a situação, o Secovi vem trabalhando para que
investidores e construtoras passem a disponibilizar mais imóveis para locação.
Segundo Ragonezi, grandes players do mercado imobiliário também estão chegando
em Goiânia, trazendo inovações, principalmente na parte da tecnologia, o que
deve auxiliar o mercado de locação e de venda - que segue aquecido, apesar de
também ter desacelerado.
E, para 2025, pode ser que ambos os cenários de
desaceleração se invertam e os preços passem a subir, mas não por oferta e
demanda e, sim, pela questão da Reforma Tributária, o que preocupa o mercado.
''Essa questão do imposto sobre os rendimentos dos alugueis,
vão ser repassados para o consumidor final. Não tem como o locador assumir esse
ônus'', diz, acrescentando que será necessário uma mudança de estratégias para
que o consumidor final não seja tão penalizado.
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Curitiba
Alta renda e novos lançamentos impulsionam o mercado na
capital paranaense, com preços acima da média nacional
Beatriz Quesada
O mercado imobiliário de Curitiba se destacou por uma
oscilação maior que a média nacional no segmento de vendas e locação. Nos
últimos 12 meses, o preço médio de imóveis à venda na capital paranaense
registrou avanço de 16,3%, alcançando o maior patamar desde 2018, e subindo 9,2
pontos percentuais (p.p.).
A elevação foi a maior em percentual entre as capitais
analisadas pelo Índice FipeZap, e ficou quase cinco vezes acima da média
nacional. O movimento foi uma recuperação diante da desaceleração do ano
passado, quando Curitiba pisou no freio de forma mais intensa que o restante do
país.
Os dois movimentos acompanharam a tendência da taxa básica
de juros, a ¬Selic. Entre 2022 e 2023, quando a Selic entrou em trajetória de
alta e alcançou 13,75% '' seu maior nível desde a pandemia '', as vendas
arrefeceram. E nos últimos 12 meses, quando a taxa foi a 11,75%, os preços
voltaram a subir.
Luciano Giongo Tomazini, vice-presidente de economia e
estatística do Secovi-PR, destaca que a alta renda foi essencial para a
retomada dos preços em Curitiba, e que o segmento pode ser um ponto de
resiliência para o próximo ano, com os juros novamente subindo no Brasil.
''Compradores de alta renda devem continuar mantendo o
mercado porque não estão sujeitos às intempéries de juros. Observamos muitos
lançamentos nesse segmento, especialmente com a verticalização de alguns
bairros nobres, como o Batel'', afirma.
A dinâmica de juros mais altos pode, ainda, fortalecer o
mercado de locação no próximo ano, em uma tendência inversamente proporcional à
observada nas vendas. O preço médio de aluguel em Curitiba avançou 17,9% nos
últimos 12 meses, queda de 1,8 p.p. ante o balanço do ano anterior, mas ainda
4,2 p.p. acima do Índice ¬FipeZap de locação no Brasil.
De cascata a bosque particular: empreendimento mais caro de
Curitiba terá apartamento de R$ 40 mi
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Brasília
Há três anos os preços de locação só crescem em Brasília
Rebecca Crepaldi
O mercado de locação em Brasília segue em pleno crescimento
como mostram os dados do Índice FipeZap. Desde 2021, o preço do metro quadrado
acelera, alcançando uma alta acumulada nos últimos 12 meses até setembro de
2024 de 15,4%.
O movimento, segundo o presidente do Secovi-DF, Ovídio Maia,
ainda é reflexo da pandemia. Isso porque muitos proprietários fizeram
concessões nos aluguéis e, agora, há um realinhamento de preços.
''Durante a pandemia, houve uma redução nos valores de
locações e/ou os proprietários não aplicaram os reajustes, porque se
aplicassem, os inquilinos saíam'', comenta. Em 2020, por exemplo, o IGP-M,
referência para o reajuste de aluguel, ficou em 23,14%, o maior valor desde
2002.
Com o vencimento dos contratos de locação, os proprietários
começam a corrigir os preços. Somado a isso, Maia destaca: também há uma
procura maior por locações, principalmente para apartamentos de um e dois
dormitórios.
Para o executivo, o momento se transforma em uma oportunidade para as famílias, que veem no investimento imobiliário um ótimo negócio. ''No mercado de imóveis, os investidores olham para a rentabilidade e a valorização patrimonial, além do baixo risco. O brasileiro morre de medo de perder o patrimônio de uma vida, então a segurança de uma família passa a ser uma escritura.''
De acordo com o Índice FipeZap, a rentabilidade registrada
em setembro deste ano do aluguel na capital foi de 0,51%, acima da média
nacional e de cidades como São Paulo e Rio de Janeiro.
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Salvador
Em meio a recorde de preços, Salvador tem novo bairro com o
aluguel mais caro
Guilherme Guilherme
O mercado imobiliário de Salvador registrou, em 2024, um dos
maiores aumentos de preço de venda e aluguel da série histórica do Índice
FipeZap, iniciada em 2010. Em setembro, o valor dos imóveis subiu 12,3% em
relação ao mesmo mês do ano passado, enquanto o aluguel disparou 27%,
alcançando recordes em diversas regiões.
O destaque foi o bairro de Ondina, que registrou o aluguel
mais caro da cidade, a 59,10 reais por metro quadrado, após alta de 57% na
comparação anual. O preço supera o da Barra, considerada a região mais nobre da
cidade, onde o aluguel cresceu 33,6%, para 53,60 reais.
Claudio Cunha, presidente da Associação de Dirigentes de
Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia, diz que a alta do aluguel em Ondina
foi impulsionada pela conclusão de novos empreendimentos na região, que fica
próxima à Barra e é parte do circuito do Carnaval de Salvador.
''Ondina está em franca expansão, e os lançamentos recentes
atraíram uma forte demanda por aluguel.'' A proximidade com pontos turísticos e
a infraestrutura consolidada fazem de Ondina uma opção atraente para quem busca
qualidade de vida.
Apesar do crescimento de Ondina, a Barra ainda lidera o
preço do metro quadrado para venda em Salvador, a 10.230 reais, com valorização
de 20,9%. Cunha diz que a oferta limitada e a alta procura continuam
impulsionando o preço na capital baiana. A demanda também é reforçada por
compradores vindos de outras regiões da Bahia, como Feira de Santana.
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Recife
Alta demanda e juros elevados mantêm crescimento expressivo
dos aluguéis no Recife
Guilherme Guilherme
O desequilíbrio entre oferta e demanda por aluguéis no
Recife, especialmente em regiões mais valorizadas, tem mantido a alta de preços
na casa dos dois dígitos. De acordo com dados do FipeZap, o valor médio do
aluguel na cidade encerrou setembro com um aumento anual de 15,9%, enquanto o
preço da venda cresceu 7,5% no período.
Luciano Novaes, vice-presidente do Secovi-PE, afirma que
parte da disparidade se deve aos juros altos, que desincentivam a compra do
imóvel. ''A procura por moradia flexível em um cenário de juros elevados faz do
aluguel uma alternativa interessante, especialmente em áreas bem localizadas'',
afirma Novaes.
Os bairros Tamarineira e Graças destacaram-se pelos aumentos
de 27% e 33% na locação, respectivamente. A infraestrutura completa dessas
regiões tem atraído tanto famílias quanto jovens profissionais e estudantes,
especialmente pela proximidade com centros empresariais e universidades.
Para Novaes, a alta deve ser sustentável no curto prazo, mas
a tendência é de estabilização conforme novos lançamentos e melhores condições
de crédito reduzam a pressão sobre os preços.
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Fortaleza
Aluguel ficou 14,51% mais caro na capital cearense, com
destaque para bairro de Fátima
Guilherme Guilherme
O mercado imobiliário de Fortaleza segue em firme
recuperação após as perdas de valor real registradas durante a pandemia,
período em que os preços ficaram abaixo da inflação. O maior aumento foi
observado no preço dos aluguéis, que subiu 14,51% até setembro, enquanto o
valor de venda dos imóveis teve alta de 8,45%.
Paula Reis, economista do DataZap, explica que o mercado de
locação tende a ser mais flexível aos ciclos econômicos, e que o mercado de
trabalho aquecido estaria contribuindo para o aumento dos preços. Esse
movimento, segundo Reis, também deve se refletir no preço de venda.
''Há uma tendência de aceleração desse reajuste desde o
início do ano, e isso se deve às condições favoráveis que observamos hoje na
economia e no mercado de crédito'', diz.
Entre as áreas mais procuradas de Fortaleza está o bairro de
Fátima, próximo ao centro, que apresentou uma variação de 37% no preço do
aluguel, de acordo com o levantamento. Já Meireles, o bairro mais caro da
cidade, registrou alta de 14,5% no preço da locação e de 9,9% no valor de
venda.
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Maceió
Cidade passou por aumento de demanda durante expansão do
home office
Guilherme Guilherme
O mercado imobiliário de Maceió, assim como o de outras
capitais litorâneas, passou por uma fase de forte valorização impulsionada pela
pandemia, mas agora começa a mostrar sinais de desaceleração.
Em setembro de 2024, o crescimento anual nos preços de venda
caiu para 9,22%, em comparação com uma alta de 17,58% no mesmo período de 2023.
Nos aluguéis, a taxa de crescimento foi de 6,57%, ante 12,54% no ano passado,
segundo dados do DataZap.
''A digitalização acelerada e a expansão do home office
trouxeram à tona o mercado da cidade, que foi ? ''redescoberto'' e experimentou
forte valorização'', diz Paula Reis, economista do DataZap.
Com metro quadrado mais caro do Nordeste, Maceió desbrava ''oceano azul'' imobiliário
Um dos destaques é o bairro Cruz das Almas, que se tornou o
segundo mais caro em aluguel, com uma alta anual de 13,6%. No preço de venda,
onde ocupa a quinta posição, a variação foi de 23,8%. No entanto, os sinais de
desaceleração se mostram claramente em áreas nobres, como Pajuçara, onde o
preço do aluguel teve variação negativa de 3,9% em 12 meses.
O bairro, tradicionalmente um dos mais valorizados de Maceió, reflete a mudança no ritmo de crescimento dos preços, enquanto a cidade se adapta à nova realidade do mercado imobiliário pós-pandemia.
Acesso em: 29/11/2024
