ITBI na integralização de imóveis ao capital: o que o STF decidiu (por enquanto) Matheus Camargos Nogueira
A recente decisão do Supremo Tribunal Federal, no Recurso Extraordinário (RE) 1.495.108, reacende uma discussão vital para quem lida com operações imobiliárias: até onde vai a imunidade do ITBI quando bens imóveis são integralizados ao capital social de empresas?
O relator, ministro Edson Fachin, votou para reconhecer imunidade incondicionada nessa hipótese, sendo acompanhado integralmente pelo ministro Alexandre de Moraes. Em 07/10/2025, o ministro Gilmar Mendes pediu vista, suspendendo o julgamento.
A depender do desfecho, esse julgamento pode alterar a forma como as empresas estruturam suas operações e planejamento tributário, sendo extremamente importante entender esse movimento estratégico.
O pano de fundo: imunidade constitucional e Tema 796
A Constituição Federal dispõe, no art.156, §2º, I, que o ITBI não incide quando bens são transferidos para integralização de capital social. Essa imunidade já foi analisada no Tema 796, no qual o STF fixou uma limitação: não há imunidade sobre o valor que exceder o capital a ser integralizado.
Ou seja, se o valor do imóvel transferido for superior ao capital subscrito, a diferença poderá ser tributada.
Esse precedente é a base do novo julgamento. Mas Edson Fachin propõe ampliar o alcance da imunidade, defendendo que ela seja incondicional, mesmo no caso de empresas com atividade preponderantemente imobiliária.
Para o relator, a exceção constitucional, que veda a imunidade em determinadas reorganizações societárias, aplica-se apenas a operações como fusão, incorporação, cisão ou extinção, e não à integralização de capital social.
Em outras palavras, ele defende que, mesmo uma empresa cuja receita venha majoritariamente de compra, venda ou locação de imóveis teria direito à imunidade quando receber imóvel para integralizar capital.
A tese proposta pelo relator foi: ''A imunidade tributária do ITBI, prevista no art.156, §2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária.''
Limite e ''excedente'': a zona cinzenta persistente
Mesmo com a ampliação da tese, permanece um ponto sensível: a tributação do excedente. O próprio voto de Fachin mantém o entendimento de que, se o valor do imóvel exceder o capital subscrito, esse diferencial pode ser tributado.
A insegurança gira em torno da seguinte pergunta: como definir o parâmetro do excede ao capital social? Será o valor de mercado? O valor declarado? Haverá arbitramento pelo município?
Impactos práticos para as empresas do mercado imobiliário
Se o STF confirmar a tese proposta por Fachin, poderão ocorrer efeitos profundos, tais como:
Redução de custos tributários em estruturas que envolvem integralização de imóveis;
Fomento ao uso de holdings patrimoniais, facilitando o aporte de imóveis sem ITBI;
Mais previsibilidade em planejamentos sucessórios e societários com imóveis;
Pressão sobre legislações municipais que, hoje, seguem exigindo ITBI em situações que poderão ser declaradas imunes.
Conclusão: o STF decide o destino da imunidade
O julgamento do RE 1.495.108 é uma encruzilhada. A tese defendida por Fachin (de imunidade incondicionada à integralização) representa um avanço importante em termos de segurança jurídica e coerência com o texto constitucional. Contudo, a zona cinzenta sobre o "excedente" permanece como fonte provável de divergências interpretativas. O STF está escrevendo uma nova página e suas decisões terão repercussão direta nos lucros, nos investimentos e na arquitetura tributária das empresas.
