Nos últimos anos, o mercado imobiliário brasileiro deu passos importantes rumo à modernização, com o objetivo de promover segurança jurídica, previsibilidade e proteção equilibrada entre incorporadoras/loteadoras e adquirentes. Um dos marcos dessa evolução foi a promulgação da Lei Federal nº 13.786/2018, a chamada ''Lei dos Distratos'', que pacificou temas sensíveis como penalidades em caso de desistência do comprador, prazos de restituição e limites claros para retenções.
No entanto, a recente decisão da 3ª Turma do STJ (REsp 2.106.548/SP), ao julgar a prevalência do Código de Defesa do Consumidor (CDC) sobre a Lei Federal nº 13.786/2018, acendeu um sinal de alerta entre os operadores do direito e os agentes do mercado. Em vez de consolidar a estabilidade conquistada com a nova legislação, a decisão reacende a insegurança jurídica que a própria lei buscou combater.
O que diz a Lei dos Distratos
A Lei nº 13.786/2018 estabeleceu parâmetros objetivos para os casos de rescisão contratual por iniciativa do adquirente, destacando limites percentuais de retenção de
valores pagos, definindo prazo para devolução dos valores, entre outros pontos cruciais ao bom desempenho da atividade do empreendedor.
A intenção do legislador foi preservar o equilíbrio contratual sem inviabilizar o mercado, gerando previsibilidade para o empreendedor (que tem compromissos com obras, fornecedores e financiamentos) e proteção ao consumidor (com o direito ao arrependimento e à devolução parcial do que foi pago).
O que decidiu o STJ
No caso analisado pela 3ª Turma, o adquirente requereu a rescisão do contrato, referente a um lote, e devolução dos valores pagos, uma vez que não havia mais
condição financeira de honrar com o compromisso assumido.
A decisão da 3ª Turma do STJ, de relatoria foi da Ministra Nancy Andrighi (que contou com dois votos divergentes), limitou o percentual de retenção a 25% dos valores pagos pelo consumidor, e afastou a possibilidade de pagamento parcelado ou após o término da obra ao adquirente, conforme previsão do §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, sob o argumento de tratar-se de prática abusiva, não podendo ser aplicada em relações de consumo, uma vez que o CDC prevalece sobre a ''Lei dos Distratos''. Assim, a devolução dos valores deveria ocorrer de imediato.
Os riscos dessa interpretação
Embora o controle judicial de cláusulas não seja, em si, novidade no ordenamento jurídico, a crítica à decisão reside em seu efeito prático, ao esvaziar a eficácia de uma
regra clara, específica e recém introduzida pelo legislador. A relativização da penalidade contratualmente prevista, amparada na Lei Federal, representa uma sinalização contraditória ao setor, reabrindo discussões que já estavam sedimentadas.
Os impactos são múltiplos: (i) insegurança jurídica para o incorporador, que não consegue estimar riscos e custos com base em regras legais objetivas; (ii) prejuízo à
previsibilidade contratual, essencial para financiamentos, repasses e fluxo de caixa em empreendimentos; (iii) desestímulo ao investimento no setor, especialmente por
pequenos e médios empreendedores, que dependem do cumprimento do contrato para viabilizar obras.
Conclusão: um retrocesso perigoso
É legítima a proteção ao consumidor e existência de entendimentos divergentes entre os Ministros. Mas é igualmente essencial respeitar a vontade das partes e a legislação vigente. A ''Lei dos Distratos'' não foi feita para punir o comprador, mas para estabelecer equilíbrio em relações que, historicamente, geravam litígios onerosos e demorados.
A decisão da 3ª Turma do STJ gera um perigoso precedente. Em vez de consolidar a modernização legislativa, garantir a segurança jurídica e coerência da jurisprudência do STJ, cria uma zona de instabilidade, justamente em um setor que tanto contribui para o crescimento do país. Portanto, diante das divergências interpretativas da ''Lei dos Distratos'', cabe ao STJ reavaliar a interpretação e garantir uma uniformização do entendimento em respeito à Lei Federal, criando um ambiente de segurança jurídica e previsibilidade para o setor.
