O mercado imobiliário vive de planejamento, previsibilidade e confiança. E é justamente por isso que o tema da chamada ?reserva de unidade? antes do registro da incorporação precisa ser tratado com maturidade e responsabilidade.
O escopo da Lei nº 4.591/64 é garantir o mínimo de segurança ao adquirente de imóvel no momento da aquisição, uma vez que se trata de um bem extremamente importante e precioso.
Conforme o art. 28 da referida Lei, a incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção para alienação de unidades autônomas. Já o art. 32 da mesma lei é claro: o incorporador somente pode alienar ou onerar unidades após o registro do memorial de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis.
Esse registro não é burocracia. Na verdade, é o que garante que o terreno está regular, o projeto foi aprovado, a documentação técnica foi apresentada, o cronograma e as condições estão formalizados e há transparência para o adquirente.
Ou seja, sem registro não há incorporação juridicamente constituída.
Ainda, de acordo com os artigos 65 e 66 da Lei nº 4.591/64, o incorporador incorre em crime ou contravenção relativos à economia popular quando negocia frações ideais de terreno sem a satisfação das exigências legais, como as previstas no art. 32 acima destacado.
Na prática comercial, é comum o interesse do empreendedor em medir demanda e dar previsibilidade ao lançamento. Surge então o chamado ?termo de reserva?.
O problema começa quando a reserva deixa de ser mera manifestação de interesse e passa a ter características de venda, com cobrança de valores relevantes, imposição de penalidades pesadas, vinculação irretratável à futura aquisição e publicidade que sugere empreendimento já estruturado juridicamente.
Nesse ponto, o risco é evidente: a reserva pode ser interpretada como alienação antecipada, em afronta ao art. 32 da Lei nº 4.591/64.
A alteração promovida pela Lei nº 14.382/2022, que substituiu o verbo ''negociar'' por ''alienar ou onerar'', não autoriza a venda disfarçada. Ela não revogou a exigência central: não se pode vender unidade antes do registro da incorporação.
O registro continua sendo o marco jurídico que legitima a comercialização.
Para o empreendedor, os riscos não são apenas teóricos. Entre eles estão a nulidade de cláusulas, a devolução de valores com discussão judicial, a responsabilização civil, questionamentos com base no Código de Defesa do Consumidor, desgaste de imagem no mercado e judicialização que compromete o fluxo do empreendimento.
Há ainda um risco sistêmico maior: quanto mais o setor tolera práticas à margem do registro, mais se abre espaço para decisões restritivas e para o aumento da intervenção judicial nas relações privadas.
O mercado imobiliário brasileiro só conquistou segurança após a consolidação do sistema registral da incorporação. Fragilizar esse pilar é dar um passo atrás.
Se o empreendedor busca segurança jurídica (e o mercado formal exige previsibilidade) o caminho é um só: estruturar o empreendimento tecnicamente, providenciar o registro do memorial de incorporação e somente depois iniciar a venda das unidades.
Caso haja captação de interesse antes do registro, ela deve ser tratada com extrema cautela, como mera intenção, sem qualquer característica de venda, sem promessa irretratável, sem preço disfarçado e com rápida devolução de eventuais valores pagos.
O setor imobiliário brasileiro amadureceu muito nas últimas décadas. Incorporadoras sérias investem pesado em governança, compliance e reputação.
Deve-se ter em mente que o registro da incorporação não é um obstáculo ao negócio, mas aquilo que o legitima.
Quem faz certo desde o início evita litígios, protege a marca, preserva margens e fortalece o mercado como um todo.
