O comprador pagou a última parcela do imóvel em 2020. O recibo de quitação está guardado numa pasta. A escritura nunca foi lavrada, seja por falta de tempo, seja porque a empresa encerrou as atividades ou porque o sócio que deveria assinar faleceu.
Do outro lado do balcão, em outra cidade, uma empresa recebe todo ano o carnê de IPTU de dezenas de lotes que vendeu e recebeu há mais de uma década. Os compradores nunca voltaram para escriturar.
São duas pontas do mesmo problema, e ambas são rotina para quem trabalha com loteamentos e incorporações em Minas Gerais. Durante muito tempo, a saída era a ação judicial. Todavia, existe outra.
A promessa de compra e venda é o contrato mais usado na venda parcelada de imóveis. Ela transfere a posse, fixa o preço e o cronograma de pagamento e deixa para o fim a escritura definitiva, que é o título capaz de transferir a propriedade no registro de imóveis.
Quando o preço é quitado, a escritura deveria ser uma formalidade. Na prática, é o momento em que o negócio mais se perde. O comprador já mora no imóvel ou já construiu no lote e não vê urgência. O vendedor já recebeu e não tem incentivo para correr atrás. Os anos passam, as pessoas mudam de endereço, empresas se dissolvem, sócios falecem, e o que era uma assinatura pendente vira um problema que ninguém sabe mais como resolver.
O Código Civil sempre ofereceu uma resposta ao comprador: se o vendedor se recusa a outorgar a escritura, o juiz pode supri-la por sentença, na chamada adjudicação compulsória. O Superior Tribunal de Justiça consolidou, na Súmula 239, que esse direito não depende do registro prévio da promessa na matrícula. O caminho existia, mas passava necessariamente pelo Judiciário, com o tempo e o custo que isso implica.
A Lei 14.382/2022, que instituiu o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos, incluiu o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos e permitiu que a adjudicação compulsória fosse processada diretamente no registro de imóveis, sem ação judicial. Em setembro de 2023, o Conselho Nacional de Justiça editou o Provimento 150, hoje incorporado ao Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial, que detalhou o procedimento e o tornou uniforme em todo o país.
O próprio artigo 216-B reafirma a regra já consolidada pelo STJ: o procedimento não exige que a promessa esteja registrada. Basta o instrumento, particular ou público, com as eventuais cessões que tenham ocorrido ao longo do tempo.
O procedimento se desenvolve em duas etapas e em dois cartórios diferentes.
A primeira acontece no tabelionato de notas, com a lavratura de uma ata notarial. Nela, o tabelião registra a identificação do imóvel e da matrícula, os contratos que dão fundamento ao pedido, incluindo todas as cessões e sucessões, as provas do pagamento integral do preço, as providências que a outra parte deixou de tomar para concluir a transmissão e o valor venal do imóvel. A ata não transfere a propriedade. Ela reúne e certifica a prova, e o próprio documento deve dizer isso de forma expressa.
A segunda etapa acontece no registro de imóveis da circunscrição do bem. O advogado apresenta o requerimento, instruído com a ata notarial e com o contrato. O oficial examina a documentação e notifica a parte contrária para que, no prazo de quinze dias úteis, concorde com a transmissão ou apresente impugnação. A notificação pode ser feita por edital quando a pessoa não é localizada, o que resolve boa parte dos casos antigos, em que o vendedor simplesmente desapareceu.
Se houver concordância, ou se o prazo transcorrer sem impugnação procedente, o oficial registra a transmissão em nome do adquirente. Para isso, será exigido o recolhimento do ITBI, como em qualquer transferência onerosa. Já a comprovação de regularidade fiscal do vendedor é dispensada, o que destrava os casos em que o vendedor original era uma empresa com pendências fiscais.
A via extrajudicial exige a presença de alguns elementos, e a ausência de qualquer um deles pode inviabilizá-la. É preciso existir um contrato de promessa de compra e venda, de permuta ou de cessão sem direito de arrependimento. É preciso provar o pagamento integral do preço ou o cumprimento da contraprestação combinada. É preciso demonstrar que a outra parte deixou de cumprir a obrigação de concluir a transferência. E o requerente precisa estar assistido por advogado, com procuração específica para o procedimento.
A prova do pagamento é, com frequência, o ponto mais sensível. Em contratos antigos, recibos se perderam e parte das parcelas foi paga em dinheiro. A ata notarial admite diferentes meios de prova, mas o tabelião e o registrador precisam ficar convencidos da quitação. Quando isso não é possível, o caminho volta a ser o judicial, onde há espaço para produzir prova testemunhal e pericial.
O artigo 216-B, porém, não se limita ao comprador, e esse é o ponto que o mercado ainda não absorveu. O texto legal fala em inadimplemento da obrigação de outorgar ou de receber o título de propriedade, e a legitimidade para iniciar o procedimento alcança também o promitente vendedor. É a chamada adjudicação compulsória inversa.
A figura já era discutida na doutrina e admitida em alguns casos pela via judicial, mas ganhou base legal expressa e procedimento extrajudicial definido. Ela resolve uma situação que a prática conhece bem: o vendedor recebeu todo o preço, cumpriu o que devia, e o imóvel continua registrado em seu nome porque o comprador nunca compareceu para escriturar.
Tanto o promitente comprador quanto o proprietário que consta da matrícula podem ser cobrados pelo IPTU, cabendo à lei municipal definir o sujeito passivo. O imóvel também continua exposto a penhoras em execuções movidas contra o vendedor, obrigando o comprador a se defender por embargos de terceiro e, muitas vezes, envolvendo o próprio vendedor na discussão. E, para uma incorporadora ou loteadora, lotes e unidades já vendidos e pagos que permanecem no nome da empresa distorcem a leitura do patrimônio, complicam o encerramento de sociedades de propósito específico e aparecem como pendências em qualquer auditoria de compra, fusão ou captação de investidor.
Com a adjudicação inversa, o vendedor pode notificar o comprador, pelo registro de imóveis, para que receba a propriedade. Mantida a inércia, o registro é feito em nome do adquirente, encerrando a responsabilidade do vendedor sobre o bem.
Para imobiliárias e administradoras, a adjudicação extrajudicial abre uma frente de regularização de carteiras antigas, especialmente em bairros formados por contratos de gaveta e cessões sucessivas. Para loteadoras e incorporadoras, a adjudicação inversa permite fazer algo que antes dependia de dezenas de ações individuais.
Em ambos os casos, a eficiência do procedimento depende da qualidade do dossiê. Contrato localizado, cadeia de cessões reconstruída, prova de quitação organizada e imóvel com descrição compatível com a matrícula fazem a diferença entre um procedimento resolvido no cartório e um pedido devolvido com exigências.
Voltemos às duas cenas do começo. O comprador que quitou o lote em 2011 e a loteadora que ainda paga o IPTU de lotes vendidos há anos estão presos ao mesmo contrato inacabado. Até 2022, os dois precisavam de um juiz para concluí-lo. Hoje, qualquer um deles pode dar o primeiro passo no cartório.
