Empresas do setor imobiliário que recebem imóveis dos sócios para formar o capital social não podem mais ser cobradas de ITBI por causa do ramo em que atuam. Foi o que decidiu o Supremo Tribunal Federal no julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral, em sessão virtual encerrada em 19 de outubro de 2026.
Na prática das prefeituras, o cenário era outro. Se a sociedade que recebia o imóvel tivesse atividade imobiliária como preponderante, o município exigia o imposto. Muitas vezes, reconhecia apenas uma imunidade provisória e passava dois ou três anos observando as receitas da empresa, pronto para lançar o tributo retroativamente, com juros e multa.
Esse modelo atingia incorporadoras, loteadoras, administradoras de bens próprios e holdings patrimoniais, que somam mais de 100 mil no país segundo dados levados ao processo pela ABRASF, ou seja, justamente quem movimenta o mercado. A decisão muda o ponto de partida dessas operações, embora não encerre todas as discussões.
O caso paradigma é o Recurso Extraordinário 1.495.108/SP. Uma empresa de administração de bens próprios contestava acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo que autorizara o Município de Piracicaba a cobrar ITBI sobre imóvel conferido ao seu capital, apenas porque a atividade da sociedade era imobiliária.
O Plenário deu razão ao contribuinte por 8 votos a 2. Acompanharam o relator, Edson Fachin, os ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux, Carmen Lúcia, Dias Toffoli e Alexandre de Moraes. Ficaram vencidos Gilmar Mendes e Flávio Dino.
Conforme a certidão de julgamento, a tese fixada tem a seguinte redação:
?A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão.?
O debate girou em torno de uma única frase da Constituição. O artigo 156, § 2º, inciso I, afasta o ITBI em dois grupos de situações: (i) quando o imóvel é incorporado ao patrimônio de uma pessoa jurídica em realização de capital e (ii) quando a transmissão decorre de fusão, incorporação, cisão ou extinção de sociedades. Logo depois vem a ressalva, que retira o benefício ?se, nesses casos?, a atividade preponderante do adquirente for imobiliária.
Para a maioria, ?nesses casos? remete apenas ao segundo grupo, o das reorganizações societárias. O ministro Alexandre de Moraes observou que, se o constituinte quisesse submeter as duas hipóteses à mesma condição, teria usado uma fórmula claramente abrangente. A história do texto reforça essa leitura, pois propostas que estendiam a ressalva à integralização foram rejeitadas ao longo de sua elaboração.
Pesou também a finalidade da norma. A imunidade existe para baratear a capitalização das empresas e facilitar que o patrimônio dos sócios chegue à atividade produtiva, e o relator lembrou que isso favorece a própria construção civil e a incorporação imobiliária.
A maioria ainda ligou o caso ao Tema 796, no qual o STF já havia tratado a imunidade na integralização como incondicionada.
O objeto social e a composição das receitas deixam de decidir se há ITBI na integralização de capital. Sociedades operacionais, holdings patrimoniais, loteadoras, incorporadoras e administradoras de imóveis passam a ter o mesmo tratamento constitucional quando recebem bens dos sócios.
O procedimento nas prefeituras também tende a ficar mais simples. Perde sentido a imunidade provisória, condicionada ao exame das receitas nos anos seguintes. A análise do fisco pode se concentrar nos atos da própria operação, como a alteração do contrato social, o boletim de subscrição e o valor atribuído a cada imóvel.
Resta saber a extensão temporal da decisão. O acórdão ainda não foi publicado, e uma eventual modulação de efeitos só ficará clara com o julgamento definitivo.
O STF reafirmou o Tema 796. Assim, a imunidade cobre apenas o valor do imóvel efetivamente destinado ao capital subscrito. O que exceder esse montante, como a parcela levada a reserva de capital, permanece tributável. A decisão não autoriza, por outro lado, a cobrança sobre o valor integral do bem.
É aqui que a disputa deve se concentrar. Holdings costumam integralizar imóveis pelo valor da declaração de bens do sócio e vários municípios passaram a cobrar ITBI sobre a diferença até o valor venal, mesmo sem reserva de capital.
Por proposta do ministro Cristiano Zanin, a tese preserva o poder do município de afastar a imunidade quando demonstrar simulação ou fraude à lei. O ônus é do fisco, que precisa provar o vício com instrução adequada. A atividade imobiliária, sozinha, não serve como indício. A Confederação Nacional de Municípios já emitiu alerta às prefeituras sobre a fiscalização dessas operações.
A decisão devolve previsibilidade a uma operação corriqueira no mercado imobiliário. A disputa com os municípios deixa de ser o objeto social da empresa e passa a ser o valor atribuído ao imóvel e a substância do negócio. Quem planejar com esse foco terá a tese do Supremo a seu favor.
